裁判规则

不同农村集体经济组织的成员之间，订立的买卖宅基地上房屋的合同无效，卖方请求返还房屋，买方以合同已实际履行等为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第一百五十三条

《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条

《中华人民共和国合同法》第五十八条

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条

案件索引

一审：四川省丹棱县人民法院（2015）丹民初字第596号（2016年4月19日）

二审：四川省眉山市中级人民法院（2016）川14民终521号（2016年6月27日）

再审审查：四川省高级人民法院（2016）川民申3701号（2017年12月10日）

再审：四川省高级人民法院（2018）川民再482号（2018年8月22日）

基本案情

原告文从光、杨润芝系夫妻，二人为丹棱县张场镇河湾村5组（原张场镇郭坝村2组）村民，被告罗华、罗琼英系夫妻，二人为丹棱县双桥镇隆兴村5组（原双桥镇隆兴村2组）村民。文从光、罗华于2006年2月27日签订《售房协议》，约定文从光将自有的位于丹棱县张场镇场镇下正街临街一楼一底砖混结构的门面房屋共13间转让给罗华，文从光负责将房屋产权证、土地使用证、建房手续交与罗华，罗华收到后一次性付给文从光购房款102000元。《售房协议》由当时张场镇郭坝村二组组长李文龙执笔书写，文从光的姐夫李锦谟、哥哥文从学、邻居罗从舟分别在《售房协议》上的“中介方”处签名，杨润芝不在场。《售房协议》签订当天，罗华、罗琼英支付了部分房款。文从光将房屋腾空，并于10日后将房屋交付给罗华、罗琼英。罗华、罗琼英已给付购房款101500元。罗华、罗琼英对诉争房屋装修后于2006年4月起在该房屋居住生活（经商）至今。

该诉争房屋系文从光、杨润芝于其承包的原张场郭坝2组土地上修建，占地106.4平方米。1998年6月，以杨润芝（枝）的名义办理了《集体土地建设用地使用证》且至今未被注销，原件现由罗华、罗琼英持有。丹棱县人民政府于2009年9月依罗华申请向其颁发了上述房屋地基的《集体土地使用权证》。文从光、杨润芝户口簿上现登记为城镇居民，除本案诉争房屋外，文从光、杨润芝在张场镇河湾村5组另有100余平方米的房屋（占用土地仍为集体土地）。罗华、罗琼英现登记为农村户口，在双桥镇隆兴村5组仍有承包地，但在该组未取得农村宅基地使用权，罗琼英之父在该组取得了宅基地使用权，另二人在丹棱县县城已购买商品房一套。

文从光、杨润芝起诉至法院，请求确认双方签订的《售房协议》无效，并要求罗华、罗琼英返还房屋。

裁判结果

四川省丹棱县人民法院于2016年4月19日作出（2015）丹民初字第596号判决：一、原告文从光与被告罗华于2006年2月27日签订的《售房协议》无效；二、原告文从光、杨润芝于本判决生效之日起九十日内将购房款人民币101500元返还给被告罗华、罗琼英；三、被告罗华、罗琼英于本判决生效之日起九十日内将本案诉争房屋腾退给原告文从光、杨润芝。

一审宣判后，罗华、罗琼英不服，向四川省眉山市中级人民法院提起上诉。眉山市中级人民法院于2016年6月27日作出（2016）川14民终521号判决：一、维持四川省丹棱县人民法院(2015)丹民初字第596号民事判决第一项，即维持“原告文从光与被告罗华于2006年2月27日签订的《售房协议》无效”；二、撤销四川省丹棱县人民法院(2015)丹民初字第596号民事判决第二项、第三项；三、驳回文从光、杨润芝的其他诉讼请求。

文从光、杨润芝向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2017年12月10日作出（2016）川民申3701号民事裁定，本案由本院提审。

四川省高级人民法院于2018年8月22日作出（2018）川民再482号判决：一、维持四川省眉山市中级人民法院（2016）川14民终521号民事判决第一项和四川省丹棱县人民法院 (2015)丹民初字第596号民事判决；二、撤销四川省眉山市中级人民法院（2016）川14民终521号民事判决第二项、第三项。

裁判理由

法院生效裁判认为，农村宅基地使用权只能由本集体经济组织成员享有，因此，在房地一体的原则下，农村宅基地上房屋属法律限制非本集体成员之间交易标的物。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十九条：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。” 本案诉争房屋所在地不在国家确定的宅基地制度改革试点地区范围内，因此涉房屋买卖合同无效。且该领域并非诚实信用原则所调整的范畴，自无该法律原则适用之余地。而合同无效的法律后果是，在能够恢复原状的情况下，必须予以恢复，亦不存在可变通的余地。二审判决认定房屋买卖合同无效但不判令买受人返还房屋的做法，相当于人民法院默认了当事人变相买卖宅基地的行为，客观上纵容了当事人规避法律的行为，既违背合同法第五十八条的明文规定，也损害法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益。因此文从光、罗华签订的《售房协议》应认定为无效且房屋应当返还，至于交易双方当事人之间的利益平衡问题，罗华、罗琼英对其遭受的损失可通过另案起诉予以解决。而房屋返还后，文从光、杨润芝将拥有两处宅基地的问题应当由当地行政机关依职权妥善解决。